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SEIS PONTOS SOBRE O CONTRATO DE ALUGUEL QUE VOCÊ NÃO PODE IGNORAR

Publicado por Gabriel Araujo

FONTE JUSBRASIL

 

O contrato de aluguel é um dos mais comuns e, por isso, suscita tantas dúvidas nas pessoas, principalmente aquelas que estão assinando seus primeiros contratos. Sendo assim, sem ter a mínima pretensão de esgotar o tema, selecionei seis pontos simples, mas que costumam confundir ou que despertam curiosidade nas pessoas.

1. O Contrato de aluguel pode ser realizado de forma verbal

É extremamente recomendável que seu contrato seja feito por escrito, com o auxílio de um advogado de confiança (nada de copiar modelos prontos da internet), mas como essa ainda não é a realidade de todos os lugares do Brasil, principalmente no interior, a lei não veda que o contrato seja feito de forma verbal.

Isso quer dizer que, mesmo que o contrato seja verbal, os contratantes poderão acionar a justiça, caso ocorram problemas decorrentes da relação de locação. Nesse caso, caberá ao demandante comprovar a existência da relação por outros meios, como uma conversa por mensagens onde se acertou as condições do aluguel, por exemplo.

2. O imóvel pode ser vendido durante a vigência da locação

A vigência de um contrato de locação não impede que o imóvel seja vendido; todavia, obriga o vendedor (o locador, no caso) a dar ciência do negócio ao locatário, com todas as condições do negócio, incluindo o preço e a forma de pagamento.

Isso acontece porque o locatário, quando puder aceitar as mesmas condições, terá preferência para adquirir o imóvel em relação a terceiros. Essa preferência, entretanto, deve ser manifestada em até 30 dias após a comunicação da proposta.

Ter conhecimento dessa regra é importante também para aquele que pretende adquirir o imóvel, porque sua inobservância dá ao locatário o poder de buscar na justiça alguma indenização ou até mesmo barrar o negócio, desde que possa depositar em juízo o valor do imóvel.

3. A Lei do Inquilinato prevê crimes e contravenções penais

Segundo o art. 43, a prática de exigir, seja para locação ou sublocação, quantia além do valor do aluguel e dos encargos ou mais de uma modalidade de garantia é considerada contravenção penal, assim como cobrar o aluguel antecipadamente, salvo no caso de locação por temporada ou quando o contrato não estiver garantido, nos termos do art. 42.

O art. 44, por sua vez, traz quatro hipóteses de crime: a) quando, no caso de habitações coletivas multifamiliares, o locador ou sublocador se recusar a fornecer recibo discriminado de pagamento e encargos; b) quando, no caso de o imóvel ser retomado para o uso de pessoal, de seu cônjuge ou companheiro, o retomante não o usá-lo para tal fim por 180 dias, ou, quando retomado para o uso residencial de ascendente, descendente ou cônjuge, que não tenha moradia própria, mesmo que usando, não cumprir tal fim em um ano. ; c) quando, no caso de retomar o imóvel para realização de obra, reparo ou demolição, e o proprietário não inicia-las no prazo de sessenta dias; d) executar o despejo antes do trigésimo dia seguinte ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

4. Após o encerramento do contrato, o aluguel passa a viger por prazo indeterminado

Após o fim do prazo ajustado do aluguel, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, considera-se prorrogado, por prazo indeterminado o aluguel, mantendo-se as demais cláusulas e condições do contrato.

Sendo assim, aquele que quiser encerrar o aluguel deve comunicar ao outro sua decisão com prazo mínimo de 30 dias.

5. A lei não prevê nenhum prazo para a ação de despejo decorrente de falta de pagamento

Isso significa que logo após o atraso de uma parcela do aluguel o locador já poderá ajuizar a ação de despejo, estando restrito apenas ao prazo decadencial, que funcionaria, por assim dizer, como um “prazo máximo”.

É importante fazer essa colocação, porque paira no consciente popular a ideia de que é necessário que o locatário deixe de pagar vários aluguéis para só então ajuizar uma ação. Trata-se, pois, de um mito, já que o locador poderá ingressar com a ação de despejo no dia seguinte ao vencimento, mesmo que essa não pareça a melhor estratégia, devido aos custos de uma ação.

6. O contrato de aluguel pode ser revisto consensualmente pelas partes

A Lei do Inquilinato permite que as partes renegociem o valor do aluguel, ou insiram ou modifiquem cláusulas de reajuste. Entretanto, o art. 18, que trata deste assunto, deixa bem claro que esse reajuste deve ser feito de maneira consensual.

Mas, com a pandemia e a consequente diminuição da renda das pessoas e empresas, muitos locatários estão se vendo obrigados a recorrer à via judicial, diante da impossibilidade de pagar o aluguel e da impossibilidade de se obter um acordo. Você pode ler mais sobre isso aqui, em outro texto que escrevi tratando especificamente dessas situações.

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31 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Por gentileza, você poderia comentar à respeito das taxas de fundo de reserva? O recolhimento desta taxa é de responsabilidade do locador ou do locatário? Obrigada

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Sempre que houverem taxas extraordinárias como fundo de reserva, pintura do prédio e etc elas pertencem ao locador.
Essas taxas geralmente já estão embutidas no condomínio, não tendo assim um boleto especifico. Se você pagar o aluguel diretamente ao locador basta realizar o abatimento no valor a ser pago. Caso a cobrança seja feita via imobiliária / locador exija o abatimento pois não compete ao locatário.

muito bom artigo parabéns

Muito obrigado!

Que bom ver você por aqui, doutora.

Muito obrigado!

Muito bom o Artigo. Rápido e prático.

A intenção é justamente essa. Muito obrigado!

Muito bom seu artigo, doutor Gabriel, parabéns! Muito bem explicado, em uma linguagem bastante compreensível. Deus te abençoe.

Fico muito grato pelas suas palavras, Alissangela. Deus abençoe você também.

Prezado Dr. Gabriel Araújo,
Boa tarde!
Gostei do seu texto. Faço apenas uma observação construtiva sobre o intem 2., dos seis pontos, onde V. Sa. repete a parte do “locador”, quando deveria se referir ao “locatário”. Revise lá.
Mas, isso é normal de acontecer.
Seu texto foi bem útil para mim.
Obrigado!
Onde V. Sa. atende?
Atenciosamente,
Manoel Araújo.

Correção: “item”.

Muito obrigado pelo alerta e pelos elogios, vou consertar já; e olha que eu sempre reviso meus textos antes de postar rsrs
Sou de Mimoso do Sul, no interior no Espírito Santo. Fazemos divisa com o estado do Rio.

Um sétimo ponto importante é que, espirado o prazo de locação, a retomada pelo locador ou entrega das chaves pelo locatário, deve ser dar mediante notificação prévia de 30 dias.

Bom dia Dr. Gabriel.!

1) Uma multa no valor de 10% de atraso no pagamento do valor mensal do aluguel, não poderia caracterizar como cláusula abusiva?

2) É possível que o Locatário (inquilino), em caso de atraso do aluguel por atraso no pagamento de seu salário, pague multa de percentual inferior, ainda que o percentual de 10% esteja previsto no Contrato de Aluguel, sem sofrer sanções na justiça???

Muito bom. Bastante esclarecedor.

Excelente artigo! Senti falta do alerta, para que as partes procurem sempre renovar por escrito, pois o contrato por tempo indeterminado, poderá ser rescindido a qualquer tempo, mediante comunicação com prazo de trinta dias, por qualquer das partes. Tempo indeterminado não é a mesma coisa, que prorrogado por igual período.

Onde eu moro é quase impossível alugar um imóvel mediante tantas exigencias. Essas abaixo estão todas em conforme com a lei?

Para alugar um imóvel conosco, você precisa *comprovar renda de 3x o valor do aluguel*, que pode ser dividida com mais locatários. Precisamos que _escolha uma modalidade das modalidades garantia_ que trabalhamos, vou explicá-las:

1. _Título de capitalização_: Antigamente era chamado de caução. É feito um pagamento no valor total de 6 aluguéis e este valor retorna pra você no final do contrato;

2. _Seguro fiança_: É cobrado pela seguradora o valor de aproximadamente de dois aluguéis. É processo muito similar ao seguro de um veículo (renovado anualmente, podendo ser parcelado em 11x ou pagamento à vista). Este valor não retorna;

3. _Fiador_: Quando uma terceira pessoa garante o seu contrato. O fiador precisa apresentar a renda de 3x o valor do aluguel, podendo ter mais de um fiador, caso necessário, e ser de outro estado;

4. _CREDPAGO_: Paga-se 10% mensais sobre o valor de aluguel e taxa de contratação de R$ 120,00. É preciso ter um limite no cartão de crédito de 4x o valor do aluguel. Neste caso não precisa comprovar a renda.

Muito bom, esclarecedor !
Dúvida: É possível a cláusula contratual com exigência do Locatário contratar seguro contra incêndio no imóvel?

Gabriel se vc me permite, sugiro no item 4, ao invés de “após o encerramento do contrato”, trocar para “decorrido o prazo estipulado no contrato”.
Isto porque o contrato não necessariamente se encerra ao final do prazo lá descrito. Se não houver ação em contrário, ele tacitamente permanece em vigor.

Boa tarde, muito bem explanado, acrescentando que, embora exista previsão legal é obrigatória de que o inquilino tenha que ser notificado quando o locador dispor o imóvel a venda, para que ele possa exercer ou não o direito da preferência, existem algumas hipóteses em que não é obrigatório o locador informar a negociação ao inquilino, vejamos:. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Grato pela oportunidade.

Excelente matéria me ajudou bastante.Parabens!!!

A taxa de incêndio é obrigatória?