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É POSSÍVEL ALTERAR A FACHADA DO CONDOMÍNIO?

Alteração de fachada

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Fechar a varanda é considerado alteração de fachada?

por Inaldo Dantas *

Costumo iniciar meus (muitos) debates jurídicos com quem me procura, dizendo que a grandeza do direito (como disciplina, óbvio!) está em ela não ser uma ciência exata.

Nesse entendimento, passo a desenvolver o tema da coluna de hoje que veio por sugestão de uma condômina da qual participou esta semana de uma assembleia (das muitas que participo também) e requereu que o assunto fosse incluído na pauta da próxima reunião.

Prometi para ela incluir também na pauta deste espaço. Vamos lá:

Como já sabemos, as relações condominiais envolvem dois direitos: o da propriedade exclusiva (a que tem direito cada condômino isoladamente) e o da co-propriedade (exercido por todos os condôminos em conjunto sobre as áreas comuns do prédio/condomínio).

E na relação desse direito, algumas regras devem ser cumpridas e/ou observadas, como por exemplo (e não necessariamente nesse ordem): o Código Civil, a Convenção de cada condomínio, seu Regimento Interno e as decisões das assembleias.

Quanto ao tema de hoje, “alteração de fachada” o Código Civil é taxativo:

Art. 1.336. São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

Mas será que o fechamento da varanda altera a forma da fachada? Veja o que entendeu uma decisão da 8ª Câmara de Direito Provado:

CONDOMÍNIO – ALTERAÇÃO DE FACHADA FRONTAL – FECHAMENTO DE SACADAS COM VIDRO – PROVA PERICIAL QUE CONFIRMA A IRREGULARIDADE DA OBRA E A ALTERAÇÃO DA FACHADA – INFRAÇÃO À LEI (CC, art. 1.336, III), À CONVENÇÃO CONDOMINIAL E AO REGULAMENTO INTERNO – SENTENÇA QUE MANDA DESFAZER A OBRA – INCONFORMISMO – SENTENÇA MANTIDA. Deve ser prestigiada a sentença que, com base na prova pericial, conclui pela ilegalidade de obra consistente em fechamento de sacada com vidros, que introduziram inequívoca alteração da fachada frontal do prédio, sem autorização dos demais condôminos, em desacordo com o artigo 1.336, III, do Código Civil, com a Convenção Condominial e com o Regulamento Interno. RESULTADO: apelação desprovida (APL 00234563420048260003 SP 0023456-34.2004.8.26.0003- Órgão Julgador 8ª Câmara de Direito Privado – Publicação

08/10/2015 – Julgamento -7 de Outubro de 2015 – Relator- Alexandre Coelho)

Mais uma decisão:

 “CONDOMÍNIO – MODIFICAÇÃO DE FACHADA – Fechamento por meio de vidros transparentes incolores – Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art.10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial – Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo – Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores – Possibilidade por opção de realização – Sentença de improcedência .Apelação desprovida.”( Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da apelação Cível nº 263.697.4/3-00)

A proibição da alteração da fachada está baseada no princípio da preservação do projeto original (ou seja, da manutenção da harmonia arquitetônica), com a garantia da uniformidade da fachada.

 E esta proibição se aplica aos condôminos, um a um, individualmente, como previsto no Art. 1.336  acima citado. Assim, nada impede que a assembleia trate do assunto, desde que haja quórum.

Atualmente, um produto vem sendo popularizado nas varandas dos apartamentos Brasil afora, trata-se da cortina de vidro, esquadria que, se optar pelo “incolor”, de fato não altera a fachada e por consequência, não quebra a harmonia arquitetônica. Mas para que isso seja feito, deve-se seguir os seguintes passos:

  1. O assunto deve ser tratado em assembleia de condôminos como pauta específica;

  2. Um modelo dessa cortina de vidro deve ser apresentada, onde devem ser especificadas a cor do vidro e da esquadria, sua espessura, tamanho e quantidade das lâminas;

  3. Aprovação do projeto escolhido e registro em ata do que ficou acertado.

Depois disso, caberá ao síndico fiscalizar se as instalações estão sendo feitas de acordo com o modelo aprovado como padrão, bem como não permitir que depois disso, películas sejam aplicadas, evitando, assim, a despadronização das cores.

No mais, é cada um usufruir de sua unidade de forma que não prejudique as demais e nem prejudique a propriedade comum de todos.

FONTE: (*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico Profissional, Administrador de Condomínios, Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista Condomínio, Colunista do Jornal Sindiconews, Comentarista da Band-TV Clube,  Palestrante e autor do Livro “O Condomínio ao Alcance de Todos”.

Condomínio não pode impedir que moradora inadimplente utilize áreas de lazer

Condomínio não pode impedir que moradora inadimplente utilize áreas de lazer

postado por Amo Direito

goo.gl/CJdTsE | A 3ª turma do STJ negou recurso de condomínio que buscava impedir que moradora inadimplente utilizasse as áreas comuns de lazer do empreendimento. A decisão foi proferida na sessão de terça-feira, 9, e foi unânime.

Segundo a autora da ação, a fim de garantir o pagamento de taxas condominiais em atraso, o condomínio havia proibido a moradora e seus familiares de utilizarem o clube do conjunto residencial. A condômina alegava que a proibição não tinha amparo legal.

Em sua defesa, o condomínio alegou que a proibição estava prevista no regimento interno do condomínio e do clube. Afirmou, também, que a restrição tinha o objetivo de compelir o condômino inadimplente a quitar os seus débitos.

Mas, seguindo o ministro relator, Marco Aurélio Bellizze, o colegiado entendeu que o direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas pelo condomínio, decorre da previsão legal da própria utilização da unidade imobiliária, composta pela fração ideal do solo (como a unidade de habitação do condômino) e pelas demais áreas comuns do condomínio.

Processo relacionado: REsp 1.564.030

Informações: STJ

Fonte: Migalhas

Assembleias de condomínio- Assembleia aberta ou em sessão permanente

Assembleia aberta ou em sessão permanente

Saiba como e quando usar essa alternativa polêmica

Sabemos que, em condomínios, quem pauta a gestão do síndico é a assembleia. Mas e quando o assunto é urgente, ou pede um quórum específico que não se conseguiu atingir?Em muitas situações assim, pode-se usar o recurso de “abrir” a assembleia, ou torná-la em “sessão permanente”.O recurso é polêmico, mas não é ilegal, uma vez que a lei não proíbe esse tipo de artifício, e pode ser uma alternativa para casos específicos.

“Às vezes precisamos de um quórum muito expressivo, como de dois terços dos condôminos para alterar a convenção do condomínio, que já está ultrapassada, por exemplo. Se o codomínio contar com 2 mil unidades, não há nem um local onde se possa reunir esse quórum”, argumenta Alexandre Marques, advogado especializado em condomínios.

Veja abaixo como funciona esse tipo de assembleia:

Convocação

O primeiro passo para uma boa assembleia é uma convocação nos moldes da convenção do condomínio. Quando a decisão a ser tomada pede quórum específico, isso já deve constar no edital de convocação.

“Geralmente não se convoca para uma assembleia em aberto. Isso acontece de forma natural, com o passar avançado da hora, ou quando é necessário um quórum específico para alguma alteração no condomínio. Nesse caso, o presidente da mesa, juntamente com os presentes, decide por abrir a sessão”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios.

“Não há nada na lei que obrigue a assembleia a terminar no mesmo dia que começou”, assinala Edwin Brito, advogado especialista em condomínios e membro da comissão de direito imobiliário da OAB-SP.

Durante a assembleia

Se, durante a assembleia não se chegar a um acordo sobre o que será decidido, ou se o número de presentes não é o suficiente para atingir o quórum necessário, o presidente da mesa pode perguntar aos presentes se desejam deixar a assembleia aberta, até que se tome uma decisão, ou até que o quórum necessário para executar a alteração desejada seja alcançado.

“Caso os presentes concordem, a praxe de duração da assembleia em sessão permanente é de 30 dias”, pontua Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Então, durante esse período as assinaturas e os votos dos outros condôminos podem ser coletadas para que se alcance o quórum pedido.

Importante

“Indico esse tipo de artifício apenas para assuntos que estejam pacificados no condomínio, e que precisem de um apoio assemblear. Assembleia em sessão permanente não é indicada para assuntos polêmicos ou do dia-a-dia, como aprovação de contas ou mesmo votação para síndicos”, explica Gabriel.

Com as assinaturas colhidas e os votos computados, a assembleia é encerrada no dia que havia sido acordada anteriormente. Uma ata é redigida com o resultado, e encaminhada para o cartório, normalmente, como a ata de qualquer outra assembleia.Não é obrigatório agendar uma nova reunião para encerrar os trabalhos, nem comunicar a todos que a assembleia será encerrada em uma data posterior.

“A sessão aberta é uma forma de atender o que a lei exige dos condomínios, em termos de quórum e anuência assemblear”, aponta Edwin Brito.

 Consenso

Pode parecer simples, mas a assembleia em sessão permanente ainda não é consenso entre os especialistas.

“Não recomendo o uso da assembleia em sessão aberta pelo fato da mesma dar possibilidade a confusões e fraudes. Mais prático e seguro é garantir o preenchimento de votação qualificada por meio de procurações. Além disso, não há limite legal para que um mesmo assunto retorne à discussão na assembleia para o fim de se preencher a votação qualificada”, explica o advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi João Paulo Rossi Paschoal.

O diretor da administradora Graiche, José Roberto Graiche, entende que a assembleia em sessão aberta deve ser usada apenas como um recurso extremamente raro – e também não deve ser usada para alcançar quórum.

“Para mim, se for para dar mais tempo para a coletividade entender um laudo, sobre a real necessidade de uma obra de grande extensão, por exemplo, e se chama um perito para ser ouvido pela assembleia, é um cenário, e vale a pena deixar a assembleia aberta. Porém, se for apenas para atingir quórum, não recomendo”, argumenta.

  • Veja o julgado do STJ aqui e uma notícia sobre a decisão aqui.

    Sobre essa decisão, o advogado Alexandre Marques esclarece: “é só um julgado do STJ. Não é uma súmula e nem lei. Não é dessa forma que todas as decisões serão tomadas no futuro, necessariamente”.

Cuidados

Como se pode ver, o uso de assembleia em sessão permanente ainda é algo sem consenso entre especialistas.

O que todos concordam, porém, é que ela não é ilegal, mas também não é considerada a maneira mais comum de se fazer uma assembleia.

Há administradoras que não concordam com esse tipo de assembleia e orientam seus clientes a optarem por outros caminhos quando há a necessidade de um quórum específico.

“Aqui, quando temos uma situação do tipo, fazemos um trabalho prévio de colheita de procurações já com o voto, quando a convenção assim permite. Mas achamos a assembleia aberta um risco, devido a alguns julgados do STJ que considera a presença dos condôminos fundamental durante o andamento da reunião”, aponta Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, administradora de condomínios.

 

Prevenção

Justamente por ser uma medida polêmica, o ideal é que, se aplicada, a assembleia em sessão permanente seja um instrumento apenas para oficializar decisões específicas, que não sejam polêmicas e que contem com a aprovação da grande maioria dos condôminos.

“Não acho que seja uma boa para assuntos polêmicos. Para esses, discutir com a coletividade é sempre um bom caminho”, pondera Gabriel Karpat.

 

Impugnação

A assembleia em sessão permanente, como qualquer outra, pode ser impugnada caso não siga o que pede a convenção condominial.

“Nunca passamos por problemas desse tipo com assembleias abertas. O que pode ser um obstáculo na hora de registrar a ata no cartório é a falta de cuidados com o que pede a convenção, ou que esteja em desacordo com o Código Civil”, aponta Gabriel.

Por isso, no momento que a equipe – geralmente da administradora, ou do mesmo do condomínio – estiver recolhendo votos e assinaturas durante a assembleia, é fundamental checar se quem está assinando é realmente o proprietário cujo nome conste no cartório de bens imóveis.

Também é fundamental que os condôminos que assinem a lista e manifestem seu voto estejam em dia com as suas obrigações condominiais.

Fontes consultadas: Gabriel Karpat, diretor da adinistradora GK, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Jackson Kawakami, advogado da Habitacional, administradora de condomínios, José Roberto Graiche, diretor da administradora Graiche, João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi

FONTE: © SíndicoNet – Todos Direitos Protegidos e Reservados –

Decisão judicial impede morador de manter cinco cães em apartamento

Decisão judicial impede morador de manter cinco cães em apartamento.

Decisão do TJSP impede morador de condomínio de manter cinco cães em seu apartamento

A 34ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve decisão da 4ª Vara Cível Central da Capital, que obriga um morador de condomínio a reduzir o número de cães que vivem em seu apartamento, sob pena de multa diária de R$100 em caso de descumprimento. Foi permitida a permanência de dois animais, desde que observadas as regras do local.

O condomínio ingressou com a ação judicial após diversas reclamações de moradores. O dono dos animais alegava que as reclamações seriam fruto de desavenças pessoais e que os cães só latem quando provocados.

De acordo com o desembargador Nestor Duarte, relator do recurso, o barulho excessivo provocado pelos cinco cachorros foi confirmado por outros moradores e consta, inclusive, da assembleia que aprovou regras e condutas para permanência de animais de estimação nos apartamentos.

“O fato é que o réu vem recebendo advertências e multas para solucionar o problema do barulho produzido por seus cães desde 2010, sem tomar providência efetiva”, afirmou o magistrado.

Os desembargadores Cristina Zucchi e Antonio Tadeu Otton completaram a turma julgadora e acompanharam o voto do relator.

Fonte: http://www.jornaljurid.com.br/

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