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[Modelo] Contestação c/c Reconvenção

[Modelo] Contestação c/c Reconvenção

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em Ação de Despejo com pedido de liminar c/c

cobrança de aluguéis e encargos da locação

Publicado por Camila Machado Costa

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA ª VARA CIVEL DA COMARCA DE XXXXX, ESTADO DE SÃO PAULO.

Processo.: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

XXXXXXXXXXXXXX, brasileira, solteira, criadora de cães, portadora do RG sob nº XXXXXXXXXXXe inscrita no CPF sob nº XXXXXXXXX, com endereço eletrônico: XXXXXXXXXXXX, residente e domiciliada Rua XXXXXX, XX, XXXXXX – SP, CEP XXXXXXXXXXXX, nos autos da AÇÃO DE DESPEJO COM PEDIDO DE LIMINAR C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS DA LOCAÇÃO, movida por XXXXXXXXXX, devidamente qualificado nos autos em epígrafe, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, através de sua procuradora (Doc. 1), nos termos do art. 335 e art. 343 do Código de Processo Civil, apresentar

CONTESTAÇÃO c/c RECONVENÇÃO

Pelos fatos e fundamentos que, a seguir, passa a expor:

1) DA GRATUIDADE DE JUSTIÇA

Inicialmente afirma a Ré, sob as penas da lei, ser juridicamente necessitada, não tendo condições de arcar com as custas judiciais e honorários advocatícios, sem prejuízo de seu sustento próprio, fazendo jus aos benefícios da GRATUIDADE DE JUSTIÇA, na forma do que dispõe o art. 98 do CPC.

2) DA SUSPENSÃO DA LIMINAR DE DESPEJO – IMINENTE DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL.

Com intuito de cumprir com a ordem de desocupação do imóvel, a Ré envidou todos os esforços para providenciar sua mudança, entretanto somente foi possível localizar um novo imóvel e agendar a mudança para o dia XXXXXXXX.

Como demonstrado no e-mail anexo (Doc.2), a Ré já notificou a Sra. XXXXX, responsável por intermediar o contato com o locador (Doc.3), que a vistoria foi agendada no dia XXXXXXX.

A vistoria será realizada por profissional da área imobiliária, estando tudo conforme, a Ré entregará as chaves mediante recibo assinado pelo Autor.

Deste modo, considerando que a Ré desocupará o imóvel na próxima semana, não se mostra razoável e proporcional ordenar a medida coercitiva contra a mesma, deixando-a desamparada, uma vez que não possui familiares próximos que possam acolhê-la. A medida, se levada a cabo nesse contexto, seria desumana e desproporcional, considerando a iminente desocupação do imóvel.

Assim, com base no art. 8º do Código de Processo Civil[1], requer-se concessão de prazo suplementar para conclusão da desocupação voluntária do imóvel até o diaXXXXX e consequente entrega das chaves no dia XXXXXXXX, após a vistoria, afastando a ordem de desocupação coercitiva, com a possibilidade de uso da força policial e arrombamento.

3) SÍNTESE DO NECESSÁRIO

As partes celebraram o contrato de locação, em xxxxxx de xxxxxxxx de 201x, pelo prazo de 12 meses, do imóvel situado à Rua xxxxxxxxxx, SP, CEP xxxxxxxx, com vencimento do aluguel no sexto dia útil de cada mês vincendo, ou seja, o primeiro pagamento foi no sexto dia útil de abril.

Na presente demanda, o Autor pretende o despejo da Ré face ao inadimplemento no pagamento dos aluguéis a partir de xxxxxx de 201x, incluídos correção monetária, juros de 1% e multa contratual no valor de 10% do valor devido, além do Imposto Predial Territorial – IPTU vencido a partir de xxx de xxxxxx de 201x e demais aluguéis e encargos que vencerem no curso da ação.

Sustenta o Autor, conforme a planilha de cálculo apresentada nos autos, que o montante da dívida totalizaria R$ xxxxxxxxxx (xxxxxxxxxxxx).

A seguir, a Ré pretende esclarecer as inconsistências do caso e apresentar medidas para conciliar a pretensão do Autor às suas condições financeiras e psicológicas.

4) DOS FATOS E DIREITOS

4.1) Dos Valores Supostamente Devidos

O Autor apresentou a planilha de débitos (fls. 24) incluindo o mês de xxxxxxxnos cálculos, entretanto o saldo do referido mês foi pago no dia xxxxx de xxxxxxx de 201x, antes do protocolo da presente ação (05/09/2018), conforme demonstrado no e-mail e comprovante de depósito encaminhados para a administradora do imóvel, (Docs. 4 e 5).

Deste modo, deve-se considerar o abatimento de tal valor para contabilizar o débito ao final desta demanda.

4.2) Dos problemas infra estruturais no imóvel e custos envolvidos (defeitos ocultos)

Logo no início do período de locação foi identificado pela SABESP (Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo) um vazamento nos canos localizados no subsolo do imóvel, resultando em despesas não previstas e contas elevadas. (Docs. 6 a 10).

A situação foi levada ao conhecimento do Autor e de sua sobrinha, Susana, conforme e-mail anexo (Doc. 11).

Ocorre que o problema hidráulico não foi completamente sanado no primeiro conserto e devido aos desentendimentos relatados, os reparos estão as expensas exclusivas da Ré.

Considerando as pendências e despesas indicadas, dispõe a Lei nº 8.245/91:

Artigo 22. O Locador é obrigado a:

I – Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao que se destina;

Todo o exposto demonstra que o imóvel não estava em plenas condições de locação e que todas as providências necessárias a Ré procurou para usufruir dignamente o imóvel, demandando despesas e gastos não previstos, colaborando para os atrasos nos aluguéis.

4.3) Da Notificação Extrajudicial

A Notificação Extrajudicial juntada às fls. 20/22, apresenta erros que resultaram na impossibilidade de notificação válida da Ré, vejamos:

Atualmente, a Ré reside no imóvel situado à Rua xxxxxxxxxxxxxx, objeto do contrato de locação firmado com o Autor.

Ocorre que a Notificação Extrajudicial apresenta objeto DIFERENTE do contrato de locação e endereço INCORRETO da Ré, condições que inviabilizaram a regular notificação da Ré.

Não bastasse a falta de notificação que, se positiva, poderia ter resultado em um acordo e não estaríamos tratando deste caso na via judicial, o Autor ficou enfurecido e tentou fazer justiça com as próprias mãos, invadindo o imóvel locado, chutando portas e intimidando a Ré de forma grosseira, alegando que ela recusou receber a notificação extrajudicial, supostamente postada pelos Correios.

A situação acima foi informada para a intermediária, sobrinha do Autor, denominada Sra. Susana (vide Doc. 12[2]) e como demonstração de boa-fé, a Ré solicitou a cópia do suposto documento e imagens de câmeras que poderiam indicar se os Correios passaram pelo imóvel e não foram atendidos.

Ocorre que, nos moldes apresentados pela Notificação Extrajudicial juntada nos autos, a situação prestou-se apenas para criar confusão e gerar mais tensão entre as partes, afastando a possibilidade de uma composição amigável.

A Ré possui testemunha (Sr. xxxxxxxxxxxxxxxxx) que presenciou o momento em que o Autor, sem autorização, estava dentro do imóvel locado, enfurecido, chutando portas e do, consequente, estado emocional que a Ré se encontrava.

4.4) Do Direito de Uso, Gozo e Fruição do Imóvel – ainda que inadimplente a Ré

Em que pese a Ré estar em inadimplência, é dever do Autor garantir a utilização pacífica e privativa do imóvel, não devendo este ou qualquer outra pessoa adentrar o imóvel sem prévio aviso ou permissão da Ré.

Segundo o art. 22, II da Lei 8.245/91, durante o tempo de locação o proprietário do imóvel deve garantir o uso pacífico do imóvel, respeitando a intimidade do detentor da posse do imóvel.

Além do desentendimento no dia 22/08/2018, narrado anteriormente, os familiares do Autor adentram o imóvel, deixando o portão aberto, afetando a segurança e privacidade da Ré.

A cláusula “Décima Terceira” do contrato de locação, fls. 19, estabeleceu que o Autor poderia utilizar a lateral esquerda do prédio, para armazenamento de material de construção e nada mais além disso.

Evidente que tais condutas e, especialmente, o episódio da invasão ocorrida em 22.08.2018 resultaram em grandes abalos psicológicos à Ré, configurando evidente dano moral e quebra de contrato pelo Autor.

Não bastasse todo o constrangimento explanado, a Ré mora sozinha, não possui familiares e se deparou com a atitude violenta do Autor, fazendo uso arbitrário das próprias razões, gerando trauma e constrangimento à Ré.

A Ré é criadora de cães e depende disso para viver, ocorre que no dia 17.09.2018, após uma denúncia anônima de supostos maus-tratos aos animais, estes foram retirados de sua guarda e recolhidos pelo departamento de zoonoses, encaminhando os animais para um depositário em Mairinque/SP.

Evidente que a denúncia é descabida, o que será demonstrado no devido processo e em processo destinado a buscar indenização por perdas e danos, além dos lucros cessantes, mas o Autor estava presente no momento que os policiais chegaram ao local e permitiu a entrada dos policiais no imóvel, assinando documentos em nome da Ré sem o devido consentimento.

Isso só piorou a condição psicológica e financeira da Ré que busca diversificar seu ramo de trabalho oferecendo hotelzinho para cães e atividades de banho e tosa animal.

Infelizmente, as atividades acima não foram suficientes para cumprir com os deveres contratuais, pagar os diversos consertos e manutenções que o imóvel vem demandando, além de encargos e custos para manter as atividades e a moradia da Ré.

Ante o exposto, considerando a manifestação na exordial sobre o interesse do Autor em composição dos débitos, requer que o Autor promova os ajustes e abatimentos devidos na planilha de débitos, considerando os documentos acostados, para oferecimento de acordo justo para ambos. O que poderá ocorrer em audiência caso V. Exa. entenda necessário.

5) RECONVENÇÃO

Reconvenção é a ação do Réu contra o Autor no mesmo processo que é demandado. Esta ação amplia objetivamente o processo, obtendo novo pedido na presente ação.

Nesse sentido, o art. 343 do CPC prevê:

Art. 343. Na contestação, é lícito ao réu propor reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa.

O Autor reconvindo invadiu o imóvel locado no dia 22/08/2018 e ameaçou seriamente a Ré reconvinte, conforme descrito no tópico anterior, por um equívoco gerado por responsabilidade exclusiva deste.

O fato da existência de inadimplência na relação imobiliária em discussão, não autoriza o Autor a fazer exercício arbitrário das próprias razões[3] contra a Ré, causando medo, perturbação da privacidade e constrangimento.

Tal situação é ensejadora de indenização por danos morais, conforme destacamos o seguinte julgado:

LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO INDENIZATÓRIA C.C. RESCISÃO CONTRATUAL – INVASÃO DO IMÓVEL PELO LOCADOREXERCÍCIO ARBITRÁRIO DAS PRÓPRIAS RAZÕES – ATO ILÍCITO – SENTENÇA QUE DECRETOU A RESCISÃO CONTRATUAL E RECONHECEU SOMENTE OS DANOS MATERIAIS – DANO MORAL TAMBÉM CONFIGURADO NA HIPÓTESE – ARBITRAMENTO EM R$ 3.000,00 – SENTENÇA REFORMADA NESSE PONTO – RECURSO DO AUTOR PROVIDO E RECURSO DA RÉ NÃO PROVIDO. I. Ainda que restasse configurado o abandono ou a inadimplência, a retomada do imóvel não poderia ter sido feita por força própria, ou seja, ao arrepio dos meios legais previstos para tanto. Ato ilícito perpetrado pelas rés devidamente reconhecido, devendo reparar os danos demonstrados nos autos, incluindo-se os danos morais, que restaram configurados; (TJ-SP 10105087620158260320 SP 1010508-76.2015.8.26.0320, Relator: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 10/10/1017, 31ª Câmara de Direito Privado, Data e Publicação: 10/10/2017).

Considerando, todo o exposto no tópico anterior e todo o constrangimento e dor gerados indevidamente pelo Autor reconvindo à Ré reconvinte, postula-se a presente Reconvenção a fim de pleitear a indenização por danos morais no valor de R$ 6.000,00 (Seis Mil Reais).

6) DOS PEDIDOS

A. A concessão dos benefícios da JUSTIÇA GRATUITA, nos termos do art. 98 do CPC ou, caso não seja esse o entendimento de V. Exa., que seja concedido prazo para o recolhimento das custas e despesas processuais apuradas.

B. Requer que seja a presente Contestação julgada totalmente PROCEDENTE para os fins:

1) nos termos do art. do CPC, determinar o afastamento da liminar com a concessão de prazo suplementar para desocupação voluntária do imóvel, no dia xxxxxxxx e vistoria agendada para o dia 30/11/2018, afastando a desocupação coercitiva e força policial, desnecessários para o caso;

2) a correção dos valores indicados como devidos e abatimento das despesas que não foram ressarcidas pelo Autor;

3) considerando todo o cenário, as dificuldades financeiras da Ré e a manifestação do Autor em realizar uma composição, requer-se a atualização dos valores devidos e o abatimento dos valores pagos até o momento para estabelecer um acordo a partir dos novos valores apurados e corrigidos, designando audiência conciliatória caso V. Exa. Entenda pertinente.

C. Requer que seja a presente Reconvenção julgada totalmente PROCEDENTE para os fins:

1) que o reconvindo seja condenado ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00 (Seis Mil Reais), bem como, ao pagamento dos honorários sucumbências;

2) indicar a testemunha Sr. xxxxxxxxxxx, bem como reserva-se o direito de apresentação de outras testemunhas no prazo legal;

3) Nos termos do art. 385, requer o depoimento pessoal do reconvindo;

D. Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitida, notadamente, documental, testemunhal, pericial e depoimentos pessoais.

Dá-se a Reconvenção, nos termos do art. 292, V, do CPC, o valor de R$ 6.000,00 (Seis Mil Reais).

Termos em que espera deferimento.

xxxxxxxx/SP, xxxxxxx de xxxxxxxxx de 201x.

ADVOGADA

OAB/SP Nº


[1] Art. 8o Ao aplicar o ordenamento jurídico, o juiz atenderá aos fins sociais e às exigências do bem comum, resguardando e promovendo a dignidade da pessoa humana e observando a proporcionalidade, a razoabilidade, a legalidade, a publicidade e a eficiência.

[2] e-mail informando o ocorrido a Sra. XXXXXXXX, no dia XXXXXX.

[3] O que, salvo melhor juízo, pode configurar fato previsto no art. 345 do Código Penal

Direto Ambiental, Administrativo, Previdenciário, Família e Imobiliário.

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