PRÁTICA – MODELO DE Ação Consignação em Pagamento -Novo CPC

Ação Consignação em Pagamento Novo CPC

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ___ VARA CÍVEL DA CIDADE.
Rito Especial

MARIA DA TANTAS, solteira, bancária, residente e domiciliada na Rua X, nº 000, apto. 501, em Cidade (PP) – CEP nº 77.888-45, inscrita no CPF (MF) sob o nº. 111.222.333, com endereço eletrônico ficto@ficticio.com.br, ora intermediada por seu mandatário ao final firmado – instrumento procuratório acostado –, esse com endereço eletrônico e profissional inserto na referida procuração, o qual, em obediência à diretriz fixada no art. 77, inc. V c/c art. 287, caput, um e outro do CPC, indica-o para as intimações que se fizerem necessárias, vem, com o devido respeito a Vossa Excelência, com suporte no art. 67 da Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245/91), art. 335, inc. I, do Código Civil c/c art. 539 e segs., do Código de Processo Civil, ajuizar a presente

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO,

“EM RAZÃO DE RECUSA DE CHAVES DE IMÓVEL LOCADO”

em desfavor de PEDRO DAS QUANTAS, casado, empresário, residente e domiciliado na na Rua Y, nº 000, em Cidade (PP) – CEP nº 77.888-99, possuidor do CPF (MF) nº. 111.222.333-44, endereço eletrônico desconhecido, decorrência das razões de fato e direito que, adiante dispostas.

INTROITO

( A ) Quanto à audiência de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII)

A Promovente não tem interesse na realização de audiência de tentativa de conciliação (CPC, art. 319, inc. VII).

(1) – SÍNTESE DOS FATOS

A Autora celebrou com o Réu, na data de 00/22/3333, contrato escrito de locação residencial. Destinava-se ao imóvel sito na Rua X, nº. 000, apto. 501, nesta Capital. (doc. 01) Havia prazo de duração de 30 (trinta) meses, com prazo de término para 22/11/0000. Lado outro, aluguel mensal no importe de R$ 000,00 (.x.x.x.).

Tendo em vista que iria morar na residência de sua mãe, aquela necessitou romper o vínculo locatício. Todavia, ainda restavam 5(cinco) meses para a conclusão do acerto.

Procurou-se o locador do imóvel, evidenciando a intenção de devolver o bem e resolução do contrato. Porém, aquele, agindo em dissonância com a lei, destacou que a entrega, antes do prazo acertado, acarretaria em multa contratual. Essa previa a quantidade de 3(três) meses de aluguéis.

A Autora, cuidadosa, diante do impasse criado, notificou extrajudicialmente o Réu para receber as chaves do imóvel. Além do mais, informara intenção do pagamento parcial do aluguel e multa, igualmente proporcional.

Essa correspondência fora recebida em 00/11/222. (doc. 02) Ultrapassado o prazo, estipulado na notificação, não houvera qualquer resposta.

Diante disso, promove-se esta querela judicial.

(2) – MÉRITO

DA RECUSA INDEVIDA DO RECEBIMENTO DAS CHAVES

MORA ACCIPIENDI

O propósito em espécie consona com a Lei Substantiva Civil. Essa, ao evidenciar pertinência do depósito judicial da “coisa devida”, implicitamente acolhe a entrega judicial das chaves (coisas). Este é o intelecto do dispositivo:

CÓDIGO CIVIL

Art. 334 – Considera-se pagamento, e extingue a obrigação, o depósito judicial ou em estabelecimento bancário da coisa devida, nos casos e forma legais.

Lado outro, também em abono ao disposto, é o que reserva o Código de Ritos (art. 542, inc. I).

Carlos Roberto Gonçalves perfilha desse entendimento, tanto que apregoa, ad litteris:

“O art. 334 do Código Civil, ao falar em depósito judicial da ‘coisa devida’, permite a consignação não só de dinheiro como também de bens móveis ou imóveis.

( . . . )

Também o imóvel pode ser consignado, depositando-se simbolicamente as chaves, como ocorre frequentemente nas decisões de locação. “(In,  Direito Civil Brasileiro. 3ª Ed. São Paulo: Saraiva, 2007, Vol. II, p. 273)

Ademais, a jurisprudência é uníssona em afirmar a pertinência da consignação das chaves em juízo, mesmo que (o que não é o caso) o locatário esteja inadimplente ou haja outra infração contratual.

Esse entendimento está encartado nos arestos que se seguem:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. ERRO IN JUDICANDO NA SENTENÇA. PRELIMINARES REJEITADAS. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DO LOCADOR AO RECEBIMENTO DAS CHAVES EM VIRTUDE DA NECESSIDADE DE REPAROS NO IMÓVEL. DEMONSTRADA. CHAVES ENTREGUES EM JUÍZO. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO PERÍODO DEVIDO ATÉ O DEPÓSITO DAS CHAVES. INEXISTÊNCIA DE DÉBITOS RELACIONADOS AOS REPAROS NO IMÓVEL. NÃO COMPROVADOS. INDENIZAÇÃO EM VIA PRÓPRIA. JUROS DE MORA. DEVIDO A PARTIR DA ENTREGA DAS CHAVES EM JUÍZO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FE. AUSÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. ALTERAÇÃO DA FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS.

1. As preliminares suscitadas atinentes a ausência de interesse de agir em razão da inexistência de recusa indevida no recebimento das chaves e a inadequação da via eleita, ao argumento da entrega do imóvel fora das condições pactuadas, por se tratarem de questões atinentes ao próprio mérito do recurso, com este se confunde, de modo que serão analisadas em conjunto. 2. Inexiste falar-se em ocorrência de error in judicando no pronunciamento judicial quando o julgador, ainda que decida contrariamente a tese defensiva da demandada, examina todas as questões suscitadas nos autos. 3. A finalidade da ação de consignação é liberar o devedor de determinada obrigação, nas hipóteses em que haja recusa por parte do credor, ou em que haja dúvida acerca de quem deva legitimamente receber. 4. A existência da necessidade de reparos e consertos no imóvel não são óbices para o recebimento das chaves, tampouco podem ser considerados como justo motivo para a recusa. 5. Tendo a parte demandante logrado demonstrar a injusta recusa da parte adversa em receber as chaves do imóvel, procedente o pedido consignatório das chaves. 6. Considerando que o término da relação locatícia não ocorre com a mera desocupação do bem, mas, tecnicamente, encerra-se o contrato com a tradição da chave do imóvel, ou da sua efetiva entrega em juízo, devido o pagamento dos valores a título de aluguel desde a data fim do contrato até o dia do depósito das respectivas chaves judicialmente. 7. A incidência dos juros de mora deve ocorrer a partir de quando o pagamento foi devido, situação em que, sendo devido os aluguéis até a data da entrega das chaves em juízo, esse também deverá ser considerado o marco inicial para incidência dos juros mora sobre os respectivos valores devidos. 8. A devolução do imóvel pelo locatário deve ser realizada nas mesmas condições em o recebeu, com as ressalvas das deteriorações decorrentes de seu uso normal, nos termos do que determina a Lei de Locações nº 8.245/91. 9. Restando demonstrado nos autos os defeitos no imóvel, e de que os mesmos não decorreram do mero desgaste natural do bem, impossibilitada está a conclusão e procedência do pedido autoral acerca da inexistência de débitos atinentes aos reparos no imóvel, cabendo, em tais casos, à parte interessada buscar as vias procedimentais próprias objetivando eventuais reparos que entende serem necessários a ser realizados no imóvel. 10. Inexistindo provas de que os demandantes tenham incorrido em qualquer das hipóteses previstas no art. 80 e 81 do CPC, não há que se falar em acolhimento do pedido de condenação por litigância de má-fé. 11. No termos do que determina o art. 85 e seguintes do CPC, os honorários advocatícios poderão ser arbitrados em percentual incidente sobre o valor atualizado da causa, hipótese aplicável ao caso concreto. 12. Preliminares rejeitadas. 13. Negado provimento ao apelo dos Autores. Parcial provimento à apelação da Ré. (TJDF; APC 2016.01.1.000109-3; Ac. 990.945; Sétima Turma Cível; Relª Desª Gislene Pinheiro; Julg. 01/02/2017; DJDFTE 08/02/2017)

AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE ENTREGA DE CHAVES. LOCAÇÃO DE IMÓVEL.

Recusa ao recebimento das chaves em virtude do estado precário do imóvel. Condição do imóvel que não impede o recebimento das chaves. Recurso desprovido. (TJSP; APL 1009013-52.2014.8.26.0604; Ac. 10101751; Sumaré; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Dimas Rubens Fonseca; Julg. 18/01/2017; DJESP 24/01/2017)

Portanto, finda a locação, ou mesmo antes de seu término, é uma prerrogativa legal do locatário promover a entrega das chaves ao locador. Simboliza a entrega do imóvel a esse. Se há eventual entrave legal acerca de dívidas do imóvel, ou inadimplemento outro contratual, que seja aquele compelido a honrá-los em juízo.

De outro importe, não merecem prosperar as alegações destacadas pelo locador. Não há falar em multa, integral, de três meses de aluguel, até mesmo com previsão contratual.

Despontam normas nas quais, ainda que vigorando o ajuste contratual, consentem o locatário devolver o imóvel alugado, desde que pague a multa contratualmente prevista. Todavia, isso se dá proporcionalmente ao tempo em que cumpriu o quanto pactuado, situação essa prevista igualmente no Código Civil (art. 413).

LEI DO INQUILINATO

Art. 4º – Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

( os destaques são nossos )

De bom alvitre notar o entendimento sufragado por Gildo dos Santos, o qual, comentando o artigo em ensejo, disserta, verbo ad verbum:

“Já o locatário, ainda que vigorando o ajuste, podia entregar o bem ao locador, desde que pagasse a multa contratualmente fixada, vindo essa disposição no mesmo sentido da que existia na Lei 6.649/1979(art. 3º).

A discussão dizia respeito à possibilidade de essa multa ser judicialmente reduzida, proporcionalmente ao tempo em que se cumpriu o ajuste. De tal modo, se o contrato era de 24 meses, e o inquilino devolveu o prédio decorridos 20 meses, a multa poderia ser reduzida em 5/6 do seu valor, pois apenas deixou de cumprir 1/6 do pactuado.

( . . . )

Já o artigo 413 do CC/2002 estabelece: ‘A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. “ (In, Locação e Despejo: comentários à Lei 8.245/91. 6ª Ed. São Paulo: RT, 2011, p. 79)

A tese em liça é forte no entendimento jurisprudencial:

LOCAÇÃO.

Embargos à execução. Rescisão antecipada do contrato por iniciativa do locatário. Multa. Cláusula Penal. Cobrança proporcional ao tempo cumprido do prazo contratual. Contrato estipulado por 30 meses. Imóvel desocupado no décimo nono mês. Redução da multa em 3/5. Quantia paga à locadora a título de caução. Termos contratuais que demonstram tratar-se de arras. Valor a ser descontado do total cobrado, nos termos do artigo 417 do Código Civil. Ausência de prova de pagamento dos demais valores cobrados na execução. Embargos parcialmente procedentes. Apelação parcialmente provida. (TJSP; APL 0016255-48.2009.8.26.0477; Ac. 8867638; Praia Grande; Trigésima Terceira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira; Julg. 05/10/2015; DJESP 09/10/2015)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COM PRAZO DETERMINADO. RESCISÃO ANTECIPADA PELO LOCATÁRIO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA, DE FORMA PROPORCIONAL.

O art. 4º, caput, da Lei n. 8.245/91, em sua redação original, aplicável à hipótese em tela, determina a incidência de multa contratual, quando o locatário devolve o imóvel alugado, antes do término do prazo estipulado para a locação. Malgrado o entendimento do digno Juiz sentenciante, tenho que se aplicam, à espécie, as “Normas Gerais das Locações e Regimento Interno do Condomínio Indiviso Villa Soleil”, por constituírem parte integrante do contrato de locação celebrado entre as partes, conforme expressamente previsto na cláusula primeira deste ajuste. Nessa quadra, tendo havido a rescisão antecipada do contrato locatício, por parte do locatário, deve incidir a multa contratual, de forma proporcional, conforme preceitua a cláusula 16.2 do referido instrumento. (TJMG; APCV 1.0027.10.029441-5/001; Rel. Des. Eduardo Mariné da Cunha; Julg. 17/09/2015; DJEMG 29/09/2015)

Diante disso, haja vista existir resistência no recebimento das chaves, descabida, a presente ação em consignação deve prosperar.

CÓDIGO CIVIL

Art. 335 – A consignação tem lugar:

I – se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar a receber o pagamento, ou dar a quitação na devida forma.

Em verdade, pertinente que a Autora pague, consoante reza o art. 4º da Lei do Inquilinato, tão-somente a multa proporcional (R$ .x.x.x) ao tempo dos aluguéis adimplidos. Devidos, igualmente, valores quanto ao uso do imóvel, até a data da recusa (notificação/mora acceppiendi); e a mesma proporcionalidade quanto à taxa condominial (R$ .x.x.x ) e de IPTU (R$ .x.x.x), a saber, o montante de R$ .x.x.x. ( .x.x.x. ).

Os comprovantes dos últimos meses de alugueres ora são acostados. Servirão como parâmetro para apurar-se a pertinência dos valores depositados (LI, art. 67, inc. I).(docs. 03/07)

(3) – PEDIDOS e REQUERIMENTOS

Posto isso, pede e requer a Autora que Vossa Excelência tome as seguintes medidas:

3.1. Requerimentos

a) citar o réu, por mandado, para que o mesmo, querendo, ofereça defesa no prazo legal, sob pena de revelia e confissão; ou receber o depósito, chaves do imóvel e dar quitação (LI, 67, inc. IV c/c CPC, art. 1.046, § 2º);

b) pleiteia-se seja autorizado, com a devida intimação prévia, o depósito da quantia de R$ .x.x.x. ( .x.x.x.x ), referente aos encargos locatícios antes descritos (LI, art. 67, inc. II). Ademais, solicita seja assentido depositarem-se as chaves do imóvel locado.

3.2. Pedidos

a) pede-se, mais, sejam julgados procedentes os pedidos formulados nesta demanda, declarando-se como quitada a obrigação em debate (LI, 67, inc. IV c/c CPC, art. 546);

b) solicita, do mesmo modo, a condenação do Réu a pagar as despesas processuais (CPC, art. 84), além de honorários advocatícios de 20% sobre o montante dos valores depositados (LI, art. 67, inc. IV c/c CPC, 84).

Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos.

Dá-se à causa o valor de R$ 00.000,00 (.x.x.x. ), o qual corresponde, segundo os ditames do art. 58, inc. III, da Lei do Inquilinato, ao valor de doze(12) meses de aluguéis. (CPC, art. 1.046, § 2º)

.

Respeitosamente, pede deferimento.

Cidade, 00 de fevereiro do ano de 0000.

FONTE: Alberto Bezerra

Advogado – OAB ……….

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